Mientras la hotelería tradicional registra ocupaciones del 55%, las rentas vacacionales superan el 57% en Playa del Carmen y mantienen una demanda sólida en todo el estado. Playa del Carmen encabeza la oferta con 7,079 propiedades; Cancún le sigue con 6,189. Sin embargo, el auge tiene una cara oscura: en Tulum, el 80% de la vivienda es para turistas, y los residentes ya no pueden competir con los precios fijados en dólares.
Quintana Roo. — La temporada baja está golpeando con fuerza a la hotelería tradicional. La ocupación hotelera en el estado ya se ubica en un preocupante 55%, los trabajadores enfrentan hasta cuatro días sin pago y Tulum opera con algunos hoteles al 15%. Pero hay un sector que no solo resiste, sino que crece: las rentas vacacionales.
El dato no es menor. En diversos polos turísticos, la ocupación de las rentas vacacionales supera a la de la hotelería tradicional. Y el fenómeno no se detiene: según un análisis de la firma especializada AirROI, Quintana Roo ya supera los 32 mil alojamientos en Airbnb, consolidándose como uno de los mercados de renta vacacional más influyentes de México.
Playa del Carmen, Cancún y Tulum: los reyes del alquiler
El desglose por destinos muestra una concentración clara en el norte del estado:
Playa del Carmen encabeza la oferta con 7,079 rentas activas y una ocupación del 57%, superando el promedio de la hotelería en la zona. Su tarifa promedio es de 1,800 pesos por noche.
Cancún le sigue con 6,189 propiedades en catálogo y un 55% de ocupación, con una tarifa promedio de 1,900 pesos por noche.
Tulum contabiliza 4,162 unidades disponibles y un 46% de demanda registrada, con una tarifa promedio de 2,200 pesos por noche.
En las zonas insulares y costeras, Cozumel e Isla Mujeres alcanzan un 53% de ocupación cada uno, mientras que Puerto Aventuras registra un 51% y Holbox un 50%. En el sur, Chetumal se sitúa en un 47% de ocupación.
Las tarifas: un abanico de precios
La tarifa promedio estatal de 2,226 pesos por noche es solo un promedio. La realidad es un abanico que va desde los 5,400 pesos por noche en Puerto Aventuras hasta los 681 pesos en José María Morelos.
Los destinos con las tarifas más elevadas son:
Puerto Aventuras: 5,300 a 5,400 pesos por noche
Isla Mujeres: 4,200 pesos por noche
Akumal: 3,700 pesos por noche
En el extremo opuesto, los destinos del centro y sur presentan las tarifas más accesibles: José María Morelos con 681 pesos, Chetumal con 747 pesos y Felipe Carrillo Puerto con 789 pesos.
foto tomada de archivo
Propiedades completas: el modelo que domina
El reporte revela una marcada preferencia de los turistas por alquilar propiedades completas en lugar de habitaciones individuales. En todos los destinos analizados, esta modalidad representa el tipo mayoritario de alojamiento:
Akumal: 98%
Puerto Aventuras: 96%
Tulum: 95%
Playa del Carmen: 92%
Cancún: 83%
La estancia mínima mayoritaria oscila entre una y tres noches según la localidad.
La cara oscura: gentrificación y crisis de vivienda
Pero el auge de las rentas vacacionales tiene una cara que no se ve en las estadísticas turísticas: la gentrificación.
En Tulum, el problema es estructural. Mientras que en Cancún y Playa del Carmen el 80% de la vivienda es de interés social o media y solo el 7% es para vacacionistas, en Tulum la proporción se invierte: el 80% de la vivienda es para turistas, personas que quieren rentar un departamento en plataformas como Airbnb o comprar un inmueble de playa para sus vacaciones.
“El problema con Tulum es que en las épocas donde baja la actividad turística, no hay quien vaya al súper o a los restaurantes. Es un desbalance estructural en el destino”, explicó Gene Towle, socio director de Softec, en entrevista con El Universal.
Foto: es.wikipedia.org/wiki
El efecto es devastador para los residentes locales. Un estudio citado por Realidades Quintana Roo alerta sobre el papel de las plataformas de renta de corto plazo en la gentrificación descontrolada: los residentes locales ya no pueden competir con los precios de alquiler fijados en moneda extranjera, siendo expulsados de sus propios vecindarios.
En Playa del Carmen, el Centro registra un impacto del 102% de saturación de Airbnb, según Diario 24 Horas Quintana Roo. Cuatro colonias de Quintana Roo lideran el ranking nacional de saturación de esta plataforma.
La guerra con los hoteleros: ¿competencia desleal?
El crecimiento de las rentas vacacionales ha encendido las alarmas dentro del sector hotelero tradicional. Investigaciones recientes impulsadas por la Asociación Nacional de Cadenas Hoteleras (ANCH) y la Asociación Mexicana de Hoteles y Moteles (AMHM), en colaboración con el centro de investigación STARC de la Universidad Anáhuac Cancún, revelan “una profunda asimetría competitiva que pone en riesgo la sostenibilidad del sector turístico formal en el país”.
Los hoteleros de Cancún ya se movieron. Rodrigo de la Peña, presidente de la Asociación de Hoteles de Cancún, Puerto Morelos e Isla Mujeres, adelantó que presentarán al gobierno municipal un nuevo paquete de regulaciones para limitar aún más la operación de las rentas vacacionales, específicamente en el Programa de Desarrollo Urbano (PDU) de Benito Juárez.
“El uso de suelo es un candado muy importante para las rentas vacacionales y que debe quedar en el PDU; queremos que se incorporen estas regulaciones”, afirmó De la Peña.
La regulación: un intento por poner orden
El gobierno estatal ya está trabajando en ello. A través del Registro Estatal de Turismo de Quintana Roo (Retur-Q), se busca ordenar y supervisar a las viviendas de alquiler vacacional que operan mediante aplicaciones y plataformas digitales.
La propuesta contempla tres aspectos prioritarios: seguridad, cumplimiento de obligaciones fiscales y regulación del uso de suelo. Los propietarios que no se registren en el Retur-Q enfrentan multas de hasta 100 mil pesos y no pueden ser ofertadas en plataformas digitales.
En Playa del Carmen, la regularización ya está en marcha. A partir del 1 de septiembre, se habilitó una plataforma electrónica para regularizar el pago de contribuciones locales sobre rentas vacacionales, con un costo de 32.5 pesos por habitación por noche por el Derecho de Saneamiento Ambiental.
El dilema: ¿motor económico o problema social?
El mercado de rentas vacacionales en Quintana Roo es, al mismo tiempo, un motor económico y un problema social.
Para los pequeños propietarios, representa una oportunidad de generar ingresos en un mercado donde la hotelería tradicional cada vez es más cara y excluyente. Para los turistas, ofrece opciones más flexibles, económicas y cercanas a la experiencia local. Para el estado, es una fuente de divisas y empleo indirecto.
Pero para los residentes locales, especialmente en Tulum y Playa del Carmen, es la razón por la que ya no pueden pagar una renta. Y para los hoteleros, es una competencia que opera con reglas diferentes, sin las mismas cargas fiscales ni obligaciones de seguridad.
La pregunta que queda en el aire es: ¿puede Quintana Roo seguir permitiendo que el turismo devore la vivienda de sus propios habitantes? Por ahora, las cifras son claras: el negocio no para. Pero el costo social, también.
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