Cancún.— La morosidad hipotecaria Quintana Roo se ubicó en 5.45 por ciento al cierre de agosto de 2026, un nivel 70 por ciento superioral promedio nacional de 3.20 por ciento, de acuerdo con datos presentados por Enrique Margain Pittman, director ejecutivo de Crédito Hipotecario y Crédito Puente de Banca Mifel y copresidente de la Comisión de Crédito de la Asociación de Bancos de México (ABM). La cifra coloca al estado como la entidad con el deterioro más acelerado del país en su cartera de vivienda.
El dato no es un accidente estadístico. Responde a una combinación de sobreoferta inmobiliaria, tasas de interés que no han bajado al ritmo de la tasa de referencia de Banxico y un mercado laboral turístico que se contrajo en los destinos de mayor expansión reciente. Entre enero y agosto de 2026, Quintana Roo registró apenas 2,671 créditos bancarios por 6,593 millones de pesos, un 7 por ciento menos en monto que en el mismo periodo del año anterior. A nivel nacional, la colocación creció 4 por ciento en términos nominales, lo que subraya la singularidad del ajuste local.
Tulum: el epicentro del desajuste
El caso más visible es Tulum. Después de varios años de fuerte expansión en vivienda media y residencial, la sobreoferta obligó a recortar tanto el crédito a la construcción como el hipotecario individual. “Muchos de esos departamentos ahora están vacíos, y en un mercado saturado la renta que generan frecuentemente no alcanza para el pago mensual de la hipoteca”, describió Alberto García, agente inmobiliario con siete años de experiencia en la zona, en entrevista con Tulum Times.
La ocupación hotelera del municipio cayó de 72.67 a 63.69 por ciento entre enero y julio, según el Sistema de Información Turística de Quintana Roo. En octubre, la Asociación de Hoteles de Tulum reportó el cierre de cerca de mil habitaciones por falta de demanda. Menos visitantes significa menos inquilinos de corto plazo, menos empleos y, en cadena, más propietarios que no pueden cubrir su crédito. El parque de viviendas de Tulum creció 79 por ciento en pocos años, al pasar de unas 11,500 propiedades a más de 20,000, mientras la población estimada se reducía en cerca de 10,000 residentes en un año.
El desplazamiento hacia Infonavit
La caída del crédito bancario no significa que la demanda de vivienda haya desaparecido. Se movió de segmento. En el mismo periodo, el Infonavit colocó 12,269 créditos por 9,176 millones de pesos en Quintana Roo, un crecimiento de 26.9 por ciento frente al año anterior, según las cifras de la ABM. La demanda migró hacia la vivienda de interés social, dejando al crédito bancario en un segmento más estrecho y de menor riesgo relativo.
El patrón, explicó Margain Pittman, es el de “una corrección del mercado en una economía local muy dependiente de la construcción y de la inversión inmobiliaria ligada al turismo, con un estado de mayor morosidad, menor colocación bancaria y un desplazamiento hacia el financiamiento público”.
Las tasas que no bajan
A la sobreoferta se suma el costo del dinero. Entre enero de 2024 y agosto de 2026, el Banco de México redujo su tasa de referencia en 4.75 puntos porcentuales, al pasar de 11.25 a 6.50 por ciento. Sin embargo, la tasa promedio ponderada de los nuevos créditos bancarios para vivienda se mantuvo alrededor del 10 por ciento entre enero de 2024 y marzo de 2026, de acuerdo con información del propio banco central. Para un comprador en Quintana Roo, la reducción de la tasa de referencia no se tradujo en un crédito más barato.
Marisol Becerra, directora de Estrategia de Datos y Consultoría de Monopolio, documentó que la morosidad de la banca comercial en Quintana Roo pasó de 3.95 a 5.21 por ciento en un año, un salto de 1.26 puntos porcentuales, el incremento más alto de las 32 entidades del país, con cifras del Boletín Estadístico Hipotecario de la ABM a mayo de 2026. La diferencia con el dato de agosto que reporta la ABM (5.45 por ciento) confirma que la tendencia no se ha revertido.
El eslabón más débil
El ajuste tiene costos humanos que no aparecen en los tableros de las instituciones financieras. En Playa del Carmen, más de tres mil familias se encontraban en riesgo de perder su vivienda por falta de pago, de acuerdo con reportes locales. En Tulum, propietarios con créditos de Infonavit y Fovissste buscan traspasar sus casas ante la falta de empleo y la caída de ingresos.
La morosidad hipotecaria Quintana Roo es, en el fondo, el termómetro de un modelo económico que creció más rápido que su capacidad de generar empleo estable y de absorber el inventario que construyó. La banca ha cerrado la llave del crédito, el Infonavit absorbe parte de la demanda y los propietarios de Tulum, Playa del Carmen y Cancún enfrentan la parte más visible del ajuste: la de los departamentos vacíos y las mensualidades que ya no se pueden pagar.
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